物業行業并購在加速

縱觀2020年，新登陸港交所的物業服務企業達到17家，當中包括恒大物業、融創服務、世茂服務以及華潤萬象生活等規模較大的物企。總體來看，該批上市物企的質素和規模顯著高于2019年，平均IPO融資額達31.9億港元，而2019年上市物企的平均IPO融資額為10.6億港元。 

大量大型物企上市為市場帶來更多資金，同時也在行業內部催生更加激烈的跑馬圈地行為，集中度持續提高。在資本推動下，市場資源正加速向大型物企集中。

 物企困局 龍頭物企急速擴張的背景下，眾多中小型物企卻面臨著一系列發展上的困境。物業服務企業脫胎于房地產業銷售房屋后的售后管理，大部分房企多使用自身的團隊和外包勞務來提供物業服務。

因此，在物業分拆潮下，中小型開發商分拆而來的物業企業通常依賴于母公司的項目輸送，與關聯房企休戚與共，自身發展很大程度上也會受其限制。 同時，龍頭物企近年來加快了第三方外拓步伐，市場競爭激烈，小型物企很難在各類投招標中勝出，進一步限制了規模的擴張。

 物業服務企業高度依賴于存量市場，而整體規模過小始終是制衡小型物企發展的最大因素。從盈利能力角度看，目前非住業態高于住宅業態，增值服務高于基礎物管。若在管面積不成規模，影響力不足，則會給除基礎住宅物業之外的新業務帶來拓展難度，開展收并購所需的資金也因營收而受限。馬太效應，強者恒強似乎正成為物業行業的規則。 此外，港交所于2021年5月20日新刊發的《資訊文件》中，將主板上市的年度溢利門檻上調了60%，要求最后一個財政年度的股東應占盈利不低于3500萬港元，三年累計盈利不低于8000萬港元。

目前已在港股上市或遞交招股書的物業服務企業中，有數家年度歸母凈利潤低于該門檻基準線。 該標準將于2022年1月1日起生效，即今年是眾多小型物企最后的上市窗口期，若沒能趕在年內上市以享受資本市場帶來的紅利，那么地產企業可能需要重新考慮對物業板塊的決議。 即便成功上市，缺乏核心競爭力與足夠成長性的物業公司，仍面臨著被市場冷落與邊緣化的風險。事實上，目前港股市場的物業板塊破發頻繁，并已有數只物業股淪為”僵尸股”，日成交額長期低于100萬港元，股票無人問津且股價長期走低，。 

自身規模過小，更多業務難以開展；收并購資金不足，第三方外拓競爭力不強；關聯房企提供項目有限，不受資本市場熱捧。種種因素之下，現今許多中小型開發商將物業資產出售，成了不得已的選擇。 規模為王 相比傳統地產開發，物業服務行業現金流穩健，經營風險相對較低。最為顯著是：物企的營收主要源于對已有項目收取的物業管理費，以及從中產生的增值服務收益，因而對物企而言整體存量面積比新簽約項目更為關鍵。 

基于此，目前絕大部分物企都將自身規模作為發展的側重點，收并購與外拓并舉進行擴張。截至2020年12月31日，在管面積規模突破1億平方米的上市物業服務企業數量已達16家。 理論上，物企整體規模的提高通常能有效攤薄平均成本并提高營運效率，但實際上，在降本增效方面，從2020年末的數據來看，目前在管面積規模與成本營業收入比之間并沒有顯著的相關性。 較典型的如業內規模較大的中海物業、保利物業與綠城服務，成本與營業收入之比均在0.8以上，毛利率表現亦不佳，在行業中處于較為末端的位置。整體來看，目前大多數大型物企也并未能實現規模經濟。 

究其原因，當前大部分物企還處于急速擴張期，新的業態和區域尚在探索，大量新獲項目仍處于整合階段，勢必對經營帶來暫時的負面影響，而何時能”消化”這些新的收并購項目，并將規?；癁闋I收，將成為物企后續發展的又一重點。 此外，大量新型物業業務的開展建立在規模積累的基礎上，例如系統性的城市服務，以及物業服務的高度智慧化以及對外輸出平臺化，目前業內也僅有將物業與科技板塊進行打包的萬物云、碧桂園服務等龍頭物企，在這些新的藍海內占有一席之地。 整合加速 從規模擴張角度看，收并購無疑是效率最高的方式。

2020年，觀點指數記錄的上市物業服務企業披露的收并購事件數達59起，涉及金額近100億元，平均交易金額為1.7億元，收并購標的也不局限于橫向的物業服務企業，還包括縱向新業態與增值服務領域的布局與深化。 進入2021年后，物業收并購熱度依舊不減，物業行業內中小型收購事件不停。同時，恒大物業收購寧波亞太酒店物業、碧桂園服務收購藍光嘉寶服務兩起物業并購案例，標志著物管行業的整合進入了新的階段，即大型物企間的收并購、上市物企間的吞并，將市場爭奪推向白熱化。 回歸各物業企業同于收購的”彈藥”，已披露的財務報表顯示，龍頭物企們現金及現金等價物充足，足以繼續支撐今年的高強度收并購行動。

 從母公司的角度看，地產開發行業集中度也在提升，其下游物業企業通常也會在整合時被一并合并，例如在近期融創中國收購彰泰集團事件中，融創旗下融創服務也同時開展了對彰泰服務的收購。 在”房住不炒”的總體政策基調和”三道紅線”的強融資監管之下，房地產開發商選擇出售物業板塊以換取現金流的情況也會更加頻繁，這會給物業行業收并購市場提供更多的標的資源。 縱觀物業板塊各企業的招股書資料，平均60%-70%上市募集資金都將用于收并購；而根據不少物企的對外表態，基于收并購的規模擴張也仍然是大多數企業未來的核心戰略方向。